Qué pasaría con los alquileres si cae el DNU 70/23 de Milei
La eventual derogación del decreto que desreguló el mercado inmobiliario abriría interrogantes sobre las condiciones de los contratos y el régimen que regiría para los nuevos alquileres.
La eventual caída del DNU 70/2023, que el gobierno de Milei dictó en diciembre de 2023 y que modificó las reglas del mercado de alquileres, podría volver a dejar vigentes los plazos de los contratos, la frecuencia de los aumentos y los mecanismos de actualización de los precios. Sin embargo, una derogación no implicaría por sí sola que los inquilinos vuelvan a tener contratos de tres años, que los incrementos pasen a ser anuales o que los valores de los alquileres bajen automáticamente.
El decreto derogó la Ley 27.551, conocida como Ley de Alquileres, y modificó disposiciones del Código Civil y Comercial para ampliar la libertad contractual entre propietarios e inquilinos. Desde entonces, las partes pueden acordar el plazo de duración del contrato, la moneda de pago, el índice utilizado para actualizar el precio y la periodicidad de los aumentos, entre otras condiciones.
Por ese motivo, el efecto de una eventual derogación dependerá de las normas que queden vigentes y de las decisiones que se adopten para regular los contratos futuros. También será necesario distinguir entre los acuerdos celebrados antes de la entrada en vigencia del DNU y aquellos que se firmaron bajo las reglas establecidas por el Gobierno.
Cambios en los alquileres: si cae el DNU, qué pasa con los contratos vigentes
Uno de los principales interrogantes para los inquilinos es qué sucedería con los contratos firmados durante la vigencia del decreto. En términos generales, una eventual derogación no significaría que esos acuerdos pierdan automáticamente validez ni que sus cláusulas dejen de aplicarse de un día para el otro.
El artículo 959 del Código Civil y Comercial establece que los contratos válidamente celebrados obligan a las partes y que su contenido no puede ser modificado unilateralmente, salvo en los supuestos previstos por la ley. Por eso, si un inquilino firmó un contrato por dos años con aumentos cada cuatro meses según el Índice de Precios al Consumidor (IPC), el propietario no podría modificar por su cuenta la frecuencia de los ajustes o imponer un aumento extraordinario por el solo hecho de que cambie la normativa.
La misma lógica se aplica a otras condiciones pactadas, como la moneda de pago, las garantías y el depósito. Una modificación del régimen legal no habilitaría automáticamente a ninguna de las partes a desconocer las obligaciones asumidas, aunque el alcance de los efectos de una eventual derogación debería analizarse a la luz de la norma concreta que se apruebe y de las circunstancias de cada contrato.
La Ley 26.122, que regula el tratamiento legislativo de los decretos de necesidad y urgencia, establece que el rechazo de un DNU por ambas cámaras del Congreso implica su derogación, sin perjuicio de los derechos adquiridos durante su vigencia. Esa disposición resulta relevante para analizar qué sucedería con los acuerdos celebrados desde diciembre de 2023 y por qué no corresponde asumir que todos quedarían automáticamente sometidos a un régimen anterior.
Contratos de tres años y aumentos anuales: el antes y después del DNU 70
La derogación del DNU tampoco supondría, necesariamente, el restablecimiento automático de todas las disposiciones de la antigua Ley de Alquileres. El decreto no solo eliminó la Ley 27.551, sino que también modificó artículos del Código Civil y Comercial que regulaban distintos aspectos de los contratos de locación.
Antes de la reforma introducida por la Ley 27.551, el plazo mínimo general para los alquileres de vivienda era de dos años. La ley sancionada en 2020 lo extendió a tres años y estableció que los ajustes del precio debían realizarse anualmente mediante un índice compuesto por la evolución de la inflación y de los salarios. Con el DNU 70/2023, esas condiciones dejaron de ser obligatorias para los nuevos contratos celebrados bajo su vigencia. En la actualidad, las partes pueden pactar distintos plazos y establecer ajustes con la periodicidad y el índice que acuerden.
En consecuencia, para que volviera a regir un esquema similar al de la Ley 27.551 sería necesario determinar qué disposiciones se restablecerían y con qué alcance. El Congreso podría establecer nuevas reglas para los contratos futuros, recuperar mecanismos de regulación anteriores o diseñar un régimen diferente, pero el resultado no puede darse por sentado a partir de la sola derogación del decreto.
Qué puede pasar con los precios de los alquileres
Otro de los puntos centrales es el posible impacto sobre los valores de los alquileres. Una modificación del marco normativo podría cambiar las condiciones de negociación entre propietarios e inquilinos, pero no produciría una reducción automática de los precios que se ofrecen en el mercado. En los contratos vigentes, los aumentos continuarían sujetos, en principio, a las condiciones pactadas. Para los nuevos acuerdos, en cambio, el efecto dependería de las reglas que se establezcan y de factores económicos como la oferta de viviendas disponibles, la demanda, los ingresos de los hogares y la evolución de la inflación.
La posibilidad de pactar libremente la duración de los contratos y la frecuencia de los ajustes fue uno de los cambios centrales introducidos por el DNU. Una eventual vuelta a un sistema con plazos mínimos y mecanismos de actualización regulados modificaría ese marco de negociación, aunque no permitiría anticipar por sí sola cuál sería la evolución de los precios.
También sería necesario considerar las condiciones de acceso a la vivienda. La duración del contrato, la previsibilidad de los aumentos, los depósitos y las garantías exigidas inciden sobre los gastos iniciales y la organización del presupuesto de los hogares. Por eso, el alcance de una eventual reforma no se limitaría al valor mensual del alquiler, sino que abarcaría el conjunto de las condiciones que deben afrontar quienes buscan una vivienda.
